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上海普通住房标准延期,背后的用意还有什么

2019/11/20 14:34:20  文章来源:真叫卢俊  作者:佚名
文章简介:继深圳之后,被万众瞩目的上海,也于近日公布了一则通告,主要内容就是将已经使用了5年的上海市普通住房标准确定了办法的继续延期,延期到2024年11月。

  靴子终于落地。

  继深圳之后,被万众瞩目的上海,也于近日公布了一则通告,主要内容就是将已经使用了5年的上海市普通住房标准确定了办法的继续延期,延期到2024年11月。

上海普通住房标准延期,背后的

  这则通告一出,普遍打破了市场原先的预期。

  那作为普通购房者和投资人应该怎么理解这则通告呢?和深圳的住宅标准调整又有什么联系呢?

  我理解他代表以下方面:

  01

  11月11号,深圳市率先调整了非普通住房计算办法,由原来的按照总价来计算非普通住宅与普通住宅,改为按照面积计算。

  凡是满两年的唯一1套144平米以下的就计为是普通住宅,这个政策出来以后,市场普遍预期北京和上海,也会跟上调整城市的非普通住宅标准。

  主要原因是因为京沪和深圳一样,在这种政策之下非普通住宅的比例相当的高,有专家估计,上海和北京的非普通住宅比例在60%到80%之间。

  02

  2014年11月20号上海市政府确定了普通住房的标准,一共有三条:

  一是五层以上,含五层的多高层住房,以及不足五层的老式公寓,新式里弄旧式里弄。

  二是单套建筑面积在140平方米以下。

  三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

  其中内环以内是低于450万元一套,内外环之间是低于310万元一套,而外环线以外的则是低于230万元一套。

  按照2014年的标准,上海市的大批住宅已经超越了非普通住宅的标准。

  所以说,市场才有普遍的预期,是京沪深都会在这一轮做出调整,但是在深圳率先调整之后,上海并没有跟上。

  那么深圳调整了以后出现什么样现象呢?非常明显的现象就是,政策调整以后,深圳的热点片区立刻出现了房东惜售买家进场的情况。

  在个别的片区,成交量放大到了两倍以上,大部分的片区成交量也放大到70%,尤其是深圳西部和龙华这种成交量的放大,以及业主的惜售情况是非常的明显的。

  所以市场上都认为京沪会跟上,以后同样掀起新的一轮楼市的热潮。

  03

  但是,今天上海并没有进一步跟进,这可能说明两种情况:

  第一,上海市更坚定地执行了房住不炒政策

  第二,市场普遍预期,深圳之所以做出这样的放松,根本性原因在于深圳三季度经济增长低迷,只有0.5%。而上海的经济增速没有这么低,所以说并没有必要依托房地产政策来托起经济。

  第三,市场普遍解读,上海财政对于土地财政的依赖性,没有其他城市那么高。

  第四,上海是一个更可以依靠实业环境以及新型产业来吸引人才的城市。同时我个人也认为上海市更为重视实体经济的发展。对于高房价,上海市会更加的敏感。

  在这种前提下,上海市的房价将在未来的一段时期内保持平稳。

  今天的这则通告,给出了规范性文件要继续延期,并且延长的期限是五年,也就是至少在现在这个时点来看,五年内上海市政府对于普通住宅的标准是不会改变的。

  04

  上海这个政策出来以后,对于买房者或投资人而言,到底是利空还是利好呢?

  可能很多买房者都认为这是一个利空,而我个人的看法则恰恰相反,现在这种态势下,房地产市场是不可能同时激活多个点的,如果京沪深同时放开政策会出现什么问题呢?

  第一,从政策层面来说,不会允许房地产市场在三个重要的城市同时被激活或者被点燃。

  第二,以现在投资人的自信能力或者以现在投资人的信心来说,也不足以同时点燃三个市场,反而是只有深圳一个市场逐步的放松,使得这个市场的人气逐步的回暖。

  这对于深圳的楼市而言更为有利,对于全国楼市而言则变得更为可控。政策的其他城市可进可退,等于深圳是一个样板性城市的存在。

  那么从上海这个政策会导致,北京是否也会调整普通住宅标准政策,变得扑溯迷离。

  从现在的情况来判断,北京延续政策不变的概率大大增加,所以说在未来可预见的一段时期内,可能中国大部分城市房地产政策依旧是从严从紧的,只有在个别区域会小范围放松,这种分化和因城施策会变得更加明显。

  05

  简单总结一下:

  第一个,是从全国范围来看,只有东莞、珠海和深圳在整个楼市政策里面出现了放松:包括3月1号东莞调整了二手房交易的税费,珠海逐步的放开了限购,11月11号,深圳进行了非普通住房标准的调整。

  第二个,是从全国的其他范围来看,房住不炒这个政策依旧得到了很好的贯彻,对于房地产市场没有丝毫的放松。说明国家对于房地产的态度,并没有发生根本性的变化。

  第三个,说明上海以及长三角对于国家政策的贯彻非常到位,而且也有贯彻国家政策的底气和实力。在经济上的预期,可能并没有市场猜测的那么差,对于土地财政的依赖性,也没有市场猜测的那么高。

  最后一点,就是上海对于发展实业吸引人才的决心和信心是非常充分的。

  (来源:真叫卢俊)

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