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楼市长达十年的限外政策废止 地价楼价不为所动

2015/9/15  文章来源:中金在线  作者:佚名
文章简介:中国楼市长达十年的“限外”政策8月底划上句号,但在中国经济进入新常态、人民币处于贬值通道,同时美国经济持续复苏、美元走势强劲的背景下,取消该政策对中国楼市的影响微乎其微

  限外十年一朝废止,地价楼价不为所动

  中国楼市长达十年的“限外”政策8月底划上句号,但在中国经济进入新常态、人民币处于贬值通道,同时美国经济持续复苏、美元走势强劲的背景下,取消该政策对中国楼市的影响微乎其微

  胡雯|文

  8月28日,住建部、商务部、发改委、人民银行、工商总局和外汇局六部门联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》(下称《通知》)。

  该《通知》取消了对外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇全部缴付注册资本金的要求;对境外机构和在境内工作、学习的境外个人,取消“在境内工作、学习满一年”的硬性标准,可以在国内自由购买自住商品房等等。

  而这一切曾受严格管制。2006年,住建部发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,严格限制外商在中国房地产市场的开发和经营,以及外资机构与个人在中国购房。

  出台该政策的背景是,2006年人民币正不断升值,大量外资涌入国内,政府为抑制热钱对中国楼市的炒作,避免出现资产泡沫,故而颁布“限外令”。

  2010年,该政策进一步强化,政府宣布境外个人在境内只允许购买一套青娱乐最新官网,2012年又宣布对外籍人士的个人住房按揭贷款,不予安排中长期额度。

  本次六部委联合颁布《通知》,意味着中国楼市长达十年的“限外”政策至此划上句号,仅保留“限购”一条仍需遵照地方现行规定执行。目前,国内除一线城市和三亚外均已放开限购,境外人士在放开限购的城市购房不受套数限制。

  这其实并不令市场意外,今年年初以来,中央政府高层一直在释放类似信号。

  今年3月,国务院总理李克强在会见中外记者时表示:“欢迎外国人来中国买房”,随后人们发现在发改委与商务部公布最新的《外商投资产业指导目录》中,外商投资房地产的限制类条款也被悄悄删除。

  取消对外资的限制是中国地产调控“去行政化”的一环。从宏观上说,也属于资本项下开放的推进,是人民币国际化的重要组成部分,释放外资购房可以做大人民币的资产池。

  2014年以来,国内房地产走势低迷,投资增速不断放缓,为了保障中国经济平稳着陆,中央和地方政府逐一取消对房地产市场限购限贷政策。中国的货币政策同期也逐步走向宽松,截至今年8月底,央行累计降息五次、降准四次。

  取消“限外”政策对国内房地产市场影响有多大?就目前来看,取消“限外令”对刺激市场需求的效果将非常有限。

  一方面,人民币处于贬值通道、国内投资环境风云变幻,与之相对的,美国经济和房地产持续复苏,美元未来数月加息预期强烈(市场揣测可能会在9月或者12月)。显然,对于全球投资客或财富阶层来说,美国房地产市场更具投资价值。

  即使国际投资人选择中国楼市进行投资,也只会关注一线城市及极少数二线城市,特别是这些城市的中高端物业或者黄金地段的商业地产项目,这些项目可以带来资产的增值和持续的现金流。

  结果很可能会加大与国内同类型开发商的竞争,但外资不会选择前景不明的三四线城市进行投资,中国整体楼市进入“白银时代”大趋势不会因此改变。

  实际上,居住在中国的外籍人士多是政府机构外派、公司外派和留学人员,这些人在当地的居住时间大多数为1-2年,常见最多也只有2-3年时间,大多数都是以租赁形式居住,并不会购买中国的青娱乐最新官网

  另一方面,外籍人员集中居住的城市,大多是保留限购政策的一线城市。六部委发文中强调称:“对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策规定。”

  例如上海市,非本地户籍只能购买一套住房,且必须缴纳满两年个人所得税或社会保险。同样,仍然执行楼市限购政策的其他一线城市,取消“限外令”也不会产生太大影响。

  因此广大的二三线城市仍将持续面临“去化”压力,取消外资准入对这些地区的楼市现状不会带来太多改善,而仅仅是核心的一线、二线城市,以及如江苏、广东、上海等侨乡聚集的沿海地区,可能会因外籍人士入市增加楼市短期消费需求。

  可以看出,国家的货币政策将继续走向宽松,未来数月一线城市及部分二线城市的房地产市场将迎来“金九十银”,这一点几无悬念,尤其是对于库存量不高的一线城市如合肥、南京、苏州、南昌等地,可能会价格会逐步上涨。

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