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五年后 “100万房产”和“100万存款”留哪个好?

2019/5/10 9:11:46  文章来源:专聊房君  作者:佚名
文章简介:之所以用“房产”与“存款”作比较,原因在于从这么多年的发展经验来看,房产不仅具有居住属性,同时还兼具金融属性,甚至具备了保值增值功能。结论是:未来5年房价大幅上涨的概率大幅降低,部分前期有泡沫的地方,房价在未来还会处于一个较长时间的

  之所以用“房产”与“存款”作比较,原因在于从这么多年的发展经验来看,房产不仅具有居住属性,同时还兼具金融属性,甚至具备了保值增值功能。随着房价不断创新高,人们意识到房产也可能存在一些风险,所以,积累下来的收入到底要不要换成房产?这是摆在各位面前的一道难题。

  如果人有前后眼,回到5年前,肯定毫不犹豫的选择房产。根据资料显示,全国住房均价在2013年还不到6000元/平方米,而到2018年时,已经达到近9000元/平方米,房价在5年时间上涨幅度大概在50%左右。况且,这个均价是包括全国所有地方的商品房均价,从个人感知上讲,很多城市的房价是远超这个涨幅,起码也是翻倍。

  历史从来都不会简单的重复!在国家持续调控下,当前的楼市总体上处于平稳,即使还有热点城市的房地产市场出现了“小阳春”,但低得可怜的二手房交易量,让人看到房地产市场并不具备大幅上行的基础。当然,这仅仅是短期内,由于房产属于交易周期长的产品,如果我们把这个周期放大到5年,并考虑到各种政策和金融方向,推演出来会是一个什么结果呢?“100万房产”和“100万存款”留哪个5年后更好?来看内行人分析。

  先来看看未来5年,“房产”和“存款”大概率面临的两个主要问题

  第一个问题,房价还会继续上涨吗?这一波房价上涨,应该说表现出不同以往任何时候的情况,不像过去只涨大城市,这波房价上涨城市基本是全都有,只是各城上涨早晚而已,最终大部分价格“洼地”都被带动起来。所以,这波超碰在线观看持续时间也比较长。我们知道,这波房价上涨,特别是三四线城市上涨的动力主要受到国家战略去库存驱动,其中“棚改货币化”安置政策更是大幅提升了当地整个市场的购房需求。不过,现在及未来几年,棚改任务逐步下降是大势所趋。可以看到的是,此前棚改占比较高的城市,将面临购房需求锐减的境地。所以结论是:未来5年房价大幅上涨的概率大幅降低,部分前期有泡沫的地方,房价在未来还会处于一个较长时间的消化期。

  事实上,在未来5年我们还要面临“房产税”问题。从政府工作报告看,房产税立法工作正在推进过程中,这是征收房产税最重要的基础。预计5年时间应会有一个明确的结果,全面开征的可能性虽不大,但在热点城市开征的概率还算比较大。不过,对于有房一族来说,根据别国经验,房产税开征初期税率不会太高,就应征住房套数上讲,起码也是3套房及以上家庭才有可能受影响。

  第二个问题,货币贬值速度会下降吗?多年以来,M2与经济高增长保持同步,年度增速长期保持在两位数以上。货币超发带来货币贬值,物价上涨,房子作为商品,其价格自然也水涨船高。从某个角度来说,不是房价涨了多少,而是货币贬值了多少。但随着经济增速调整到中速,作为同步的M2也会降速,从2017年和2018年两年来看,货币增速已经快速下降,均下降到两位数以下,2018年M2更是仅8.1%的增速。按照这个趋势,货币增速虽在中间可能还会有反复,但总体上继续下行趋势已定。

  预计未来5年,M2货币增速在7-8.5%以内的概率相对较大。相比过去10年年均贬值7.5%,我们未来5年的货币贬值幅度有所降低,但贬值降速有限,年均贬值率6-7%还是存在的。从目前现有的各种货币保值产品来看,年化收益2.5-4%居多,跟货币贬值率比较起来看,购买力显然是下降的,如果你手中持有现金存款,显然也是不明智的。至于更高收益的产品,风险也高,一般也不适合普通老百姓。总之,未来货币贬值幅度会有所下降,但仍然面临较大的贬值压力。

  内行人建议:现在留“100万房产”还是“100万存款”,5年后哪个更好?

  截止到2018年末,全国住房均价过万城市已经超过60个。如果按照均价1万/平方米,100万现金可以购买1套100平方米的房产。当然,这个总价在城市大一些或者地段好一些的地方只能当做首付款。我们权当拿100万元作为例子,资金多少以此类推。如此,我们应不应该把手中的“100万存款”变成“100万房产”呢?主要有两个方面观点:

  1.选择因城而异。这波独有的房价全面上涨超碰在线观看已悄然过去,再来一次谈何容易?未来不同城市的楼市大概率出现分化,与之对应的房价也会分化。教育、医疗、科技等优质资源集中的城市,人口吸引力仍然会持续,对住房需求会进一步保持,加之城市居民的自身改善需求,房价还会被推涨。在未来五年,房价翻番也不是不可能。如果你在这类城市有房产,建议保留房产。

  另外,对于那些产业基础薄弱,且转型成效也不大的城市来说,经济发展水平比较滞后,没有就业岗位必然导致人口留不住,在住房需求持续下降的情况下,房价在较长时间内滞涨或者调整概率较大。这类城市也有可能是这轮“棚改货币化”安置占比较大城市,两项因素叠加的城市,房子不仅不能增值,还可能面临减值情况。有人说,彼时会不会再来一次去库存呢?只能说这种可能性实在太小,毕竟经济安全和系统安全是首先要考虑的。所以,对于这类城市,建议还是“留存款”较好。

  2.买房量力而行。对于现在的购房者来说,需要考虑两个方面问题:一是应考虑还贷风险。当前的楼市并非报道的那样火热,新房由于价格倒挂热度尚可外,二手房市场交易量上不去,至少没有达到火热标准。除土豪外,对于大多数购房者来说,大都是要依靠按揭贷款,在工作稳定性不确保的情况下,投资性买房要慎重。在很多城市现有调控政策下,一旦买了房,都有转售时间限制,如真遇到还贷不上的问题,房子也不具备转手资格,彼时会陷入进退两难境地。

  二是应考虑买多大面积。在工作收入稳定的情况下,选择购房面积遵循“适当跳一跳”原则,即在个人实际具备的购房实力基础上再上浮20%。例如:按你的购房能力可以买80平方米房产,生活上没什么压力。但考虑到生孩子等因素产生的换房需要和换房成本差距,建议你可以选择95-100平米的住房,这对你今后的置业规划是适宜的,即使未来再换房,压力也会小许多。

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